La saison des déclarations fiscales est là ! Et, avec elle, son lot de questions, notamment pour les propriétaires bailleurs. Entre les différents régimes fiscaux, les charges déductibles et les subtilités administratives, déclarer ses revenus locatifs peut vite ressembler à un parcours du combattant ! Mais pas de panique : notre équipe d'experts-comptables à Pau vous livre ses meilleurs conseils pour optimiser votre déclaration tout en restant dans les clous.
Choisir le bon régime fiscal : micro-foncier ou réel, telle est la question !
Le régime micro-foncier : simplicité avant tout
Si vos revenus locatifs annuels ne dépassent pas 15 000 €, le régime micro-foncier pourrait être votre allié. Simple comme bonjour, il vous offre un abattement forfaitaire de 30% sur vos loyers bruts.
- ✅ Avantage : une déclaration simplifiée, idéale pour les petits patrimoines
- ❌ Inconvénient : si vos charges réelles dépassent 30% de vos revenus, vous pourriez être perdant
Le régime réel : pour les amateurs de calculs (et d’économies)
Pour ceux dont les charges dépassent allègrement les 30% ou dont les revenus excèdent 15.000 €, le régime réel s'impose. Certes, il demande davantage de rigueur administrative, mais il permet de déduire l'intégralité de vos charges : intérêts d'emprunt, travaux, assurances, frais de gestion... De quoi réduire significativement votre base imposable !
- ✅ Avantage : potentiellement très avantageux fiscalement
- ❌ Inconvénient : nécessite une comptabilité rigoureuse (mais c'est là que nous intervenons !)
Même si vous êtes éligible au micro-foncier, prenez rendez-vous pour une simulation des deux régimes ! Parfois, quelques heures de comptabilité peuvent vous faire économiser plusieurs centaines d'euros !
Les charges déductibles : le trésor caché des bailleurs
En régime réel, les charges déductibles sont votre meilleur atout pour optimiser votre fiscalité. Voici les principales dépenses que vous pouvez déduire de vos revenus locatifs :
Charges financières
- Les intérêts d'emprunt
- Les frais de dossier et garanties bancaires
- Les frais liés à un prêt relais
Charges de copropriétés
- La taxe foncière (mais pas la taxe sur les ordures ménagères, qui incombe au locataire)
- Les primes d'assurance (propriétaire non-occupant, loyers impayés...)
- Les frais d'administration et de gestion (honoraires d'agence, frais de procédure...)
Charges d'entretien et de réparation
- Les travaux d'entretien courant
- Les réparations locatives
- Le remplacement d'équipements vétustes
Attention ! Les travaux d'amélioration, de construction ou de reconstruction suivent un traitement fiscal particulier et ne sont pas tous déductibles de la même manière. Renseignez-vous auprès de notre équipe !
La gestion des travaux : un art délicat
Travaux déductibles à 100%
- Remise en état après le départ d'un locataire
- Remplacement à l'identique d'équipements défectueux
- Réparations d'urgence
Travaux d'amélioration déductibles
- Travaux d'économie d'énergie
- Mise aux normes de l'habitat
- Adaptation du logement aux personnes à mobilité réduite
Travaux non déductibles
- Agrandissement
- Construction
- Reconstruction complète
Planifiez vos travaux importants ! Réaliser plusieurs petits chantiers sur différentes années fiscales peut parfois être plus avantageux plutôt que de tout concentrer sur une même année.
Les pièges à éviter : ce qui peut vous coûter cher
- Ne pas confondre résidence principale et bien locatif
- Oublier de déclarer tous les revenus
- Négliger la différence entre location nue et meublée
Les dispositifs de défiscalisation : optimisez davantage !
Si vous êtes dans une démarche d'investissement locatif, plusieurs dispositifs peuvent vous permettre de réduire votre impôt :
- Le dispositif Malraux
Il s’adresse aux propriétaires investissant dans la rénovation d’immeubles dans des secteurs déterminés. - La loi Denormandie
Version "rénovation" du Pinel, pour les logements anciens situés dans les zones concernées par le plan "Action Cœur de Ville".
Ces dispositifs comportent des avantages, mais aussi des contraintes importantes. Consultez-nous avant de vous engager pour vérifier leur adéquation avec votre situation personnelle !
Comment le cabinet JARIGE peut vous accompagner
Déclarer ses revenus locatifs ne devrait pas vous donner des insomnies ! Notre équipe d'experts-comptables à Pau vous propose :
- Une analyse personnalisée de votre situation patrimoniale
- Le choix du régime fiscal le plus avantageux
- L'optimisation de vos charges déductibles
- L'accompagnement dans vos projets d'investissement
- La sécurisation de vos déclarations fiscales
Contactez notre cabinet pour un rendez-vous personnalisé et abordez sereinement votre déclaration de revenus.
Pour en savoir plus sur la fiscalité applicable aux revenus locatifs, vous pouvez consulter les ressources officielles telles que le Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOFiP) ou le site Service-Public.fr.
