Vous avez décidé de vous lancer dans l'aventure de la SCI (Société Civile Immobilière) ? Félicitations ! Vous rejoignez ceux qui ont choisi cette structure juridique pour gérer leur patrimoine immobilier. Mais attention, qui dit SCI dit aussi implications fiscales à ne pas négliger! Embarquons ensemble dans le monde fascinant de la fiscalité des SCI.
La SCI : un choix fiscal stratégique
La SCI est souvent présentée comme la solution idéale pour gérer et transmettre son patrimoine immobilier. Mais avant de vous réjouir trop vite, sachez que votre SCI sera soumise à un régime fiscal qui dépendra directement de l'option que vous aurez choisie.
L'impôt sur le revenu (IR)
Par défaut, une SCI est soumise à l’IR. Concrètement, cela signifie que chaque associé est imposé personnellement sur sa quote-part des bénéfices, qu'ils soient distribués ou non. C'est la transparence fiscale.
Les revenus locatifs sont déclarés dans la catégorie des revenus fonciers. Si vous êtes en déficit, vous pourrez imputer ce déficit sur votre revenu global à hauteur de 10 700 € par an, le surplus étant reportable sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.
L'impôt sur les sociétés (IS)
Vous pouvez opter pour l'IS, mais attention, c'est une décision irrévocable !
À l'IS, les bénéfices sont imposés au taux de 15% jusqu'à 42 500 € et 25% au-delà.
Mais ce n’est pas tout ! La distribution des bénéfices aux associés est considérée comme des dividendes, soumis au prélèvement forfaitaire unique de 30% (12,8% d'impôt sur le revenu + 17,2% de prélèvements sociaux).
C'est un peu comme si vous payiez l'addition au restaurant, puis une taxe supplémentaire pour avoir mangé !
L'achat d'un bien via une SCI
Lorsque vous achetez un bien via une SCI, vous n'échappez pas aux frais d'acquisition. Ces derniers comprennent les droits d'enregistrement, les émoluments du notaire et les divers frais administratifs.
Si vous financez par emprunt, la SCI peut déduire les intérêts d'emprunt des revenus fonciers perçus, réduisant votre imposition.
La détention du bien : une fiscalité au quotidien
Détenir un bien immobilier via une SCI implique une gestion fiscale régulière :
La taxe foncière
Comme tout propriétaire, la SCI doit s'acquitter de la taxe foncière, variant selon la localisation et les caractéristiques du bien. À Pau, le taux est souvent plus avantageux que dans certaines grandes métropoles. Une raison de plus pour aimer notre belle région !
TVA : les règles à connaître
Si votre SCI loue des locaux professionnels nus, elle est en principe exonérée de TVA. Elle peut toutefois opter pour l'assujettissement. Cette option est également valable pour les biens mixtes (à usage d’habitation et professionnel) et à usage agricole.
La TVA s'applique aussi aux places de stationnement, sauf si elles sont attachées à un bien dont la location est exonérée.
Lorsque la SCI est assujettie à la TVA, celle-ci devient récupérable sur les investissements et charges, mais doit être collectée sur les loyers. C'est un jeu d'équilibriste fiscal qui nécessite une bonne anticipation.
La cession du bien
La revente d'un bien détenu par une SCI est un moment clé d'un point de vue fiscal :
À l'IR : la plus-value immobilière classique
Si votre SCI est à l'IR, la plus-value de vente est imposée selon le régime des plus-values immobilières des particuliers : 19% d'IR + 17,2% de prélèvements sociaux, avec des abattements pour durée de détention à partir de la 6ème année (exonération d'IR après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans).
À l'IS : attention à la double imposition !
À l'IS, c'est plus complexe. La plus-value est d'abord imposée au niveau de la société au taux de l'IS. Puis, si vous décidez de distribuer le bénéfice résultant de cette vente, les associés subiront une seconde taxation au titre des dividendes.
Transmission du patrimoine : la SCI, une alliée
L'un des grands avantages de la SCI réside dans l'optimisation de la transmission du patrimoine :
Donation des parts sociales
En donnant progressivement les parts de votre SCI à vos enfants, vous réduisez les droits de succession futurs, tout en bénéficiant des abattements fiscaux renouvelables tous les 15 ans (100 000 € par enfant et par parent).
Démembrement des parts
Le démembrement des parts permet d'optimiser davantage la transmission. Les parents conservent l'usufruit tandis que les enfants reçoivent la nue-propriété. Au décès des usufruitiers, les nus-propriétaires deviennent pleins propriétaires sans droits de succession supplémentaires. Une stratégie fiscale aussi élégante qu'une partie d'échecs bien menée !
Conservation de la gérance : protection du patrimoine
Un atout majeur de la SCI est la possibilité pour les parents de conserver la gérance même après avoir donné la majorité des parts à leurs enfants. En restant gérant, le parent garde le contrôle sur les décisions importantes concernant le patrimoine, évitant qu'il ne soit dilapidé. Les statuts peuvent être rédigés pour renforcer les pouvoirs du gérant et prévoir sa succession.
Conclusion : la SCI, un outil fiscal adapté
La SCI n'est pas une solution universelle, mais un outil fiscal à utiliser avec discernement. Ses implications fiscales sont nombreuses et varient selon votre situation personnelle, vos objectifs patrimoniaux et la nature de vos investissements immobiliers.
Pour naviguer dans ces eaux fiscales parfois tumultueuses, rien ne vaut l'accompagnement d'un expert-comptable.
Le cabinet JARIGE, situé à Pau, se tient à votre disposition pour vous aider à optimiser la fiscalité de votre SCI et transformer cette aventure immobilière en une réussite fiscale !
Pour en savoir plus sur la fiscalité des SCI :
